Conteúdo atualizado em: 05/04/2019

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O valor do condomínio é um assunto em pauta para qualquer pessoa em busca de um novo lugar para morar. Mas como ele é calculado? Qual o preço justo a se pagar? O pagamento deve ser feito pela fração ideal ou pelo rateio?

A polêmica sobre esse assunto é muito debatida entre advogados, síndicos e especialistas do ramo. Por isso, é muito importante que você saiba mais sobre o tema.

Portanto, neste conteúdo, falaremos sobre como calcular o valor do condomínio e como suas particularidades afetam o preço final. Acompanhe a leitura do artigo para conferir!

Como chegar ao valor ideal?

Chegar em uma taxa ideal requer do administrador uma maior atenção a algumas características do corpo condominial em que ele trabalha. É fundamental levar em conta diversas especificidades. Confira abaixo.

Despesas ordinárias

Para chegar em um valor final a ser cobrado de cada condômino, é importante entender quais são os gastos mensais do condomínio.

Para isso, faça um levantamento das despesas comuns, como água, energia elétrica (das áreas comuns), custos da administração, segurança, manutenção, investimentos em melhorias, funcionários e quaisquer outras necessidades do local. Serão elas as responsáveis por definir o valor final e, consequentemente, a responsabilidade de cada pessoa.

Despesas extras

Como em todas as atividades, um administrador deve estar sempre prevenido contra eventuais situações inesperadas, capazes de gerar despesas extras.

Sob a ótica legal, o famoso Fundo de Reserva não é obrigatório, mas na prática ele é extremamente recomendado. O ideal é que haja uma reserva para lidar com essas eventualidades da melhor forma. Assim, será possível se preparar para arcar com esses gastos prontamente.

Índice de inflação

Apesar de parecer uma característica comum, a inflação muitas vezes é esquecida — principalmente em locais com valores de condomínio fixos.

Isso é um erro que pode custar a saúde financeira de uma boa gestão, então esteja sempre atento às variações inflacionárias e reajuste as taxas de acordo com a economia atual.

Ela deve ser considerada no controle e na previsão orçamentária, tanto nos custos de manutenção e despesas com funcionários e empresas terceirizadas como na aquisição de materiais de consumo do condomínio.

Outro fator a ser planejado é a previsão de reajuste das categorias profissionais contratadas pelo condomínio, sejam dos colaboradores internos, sejam dos terceirizados.

Fração ideal ou rateio igualitário

O Código Civil sugere que a divisão de cotas seja feita com base na fração ideal, ou seja, leva-se em conta o tamanho da propriedade privada de cada morador. Então, o valor do condomínio se daria com a divisão das despesas do mês pela quantidade de condôminos, respeitada a fração ideal de cada um.

Alguns proprietários passaram a alegar que o tamanho da área privada não influenciaria o uso da pública e, por isso, não faria sentido ter uma cobrança com base no espaço particular.

Devido a isso, foi criado um novo entendimento que também começou a ser aplicado: a taxa de rateio igualitário. Nesse caso, a taxa se daria pela divisão dos gastos mensais pela quantidade de unidades participantes. Dessa forma, todos pagariam um valor mensal único.

Em todo caso, o importante é checar a convenção dessa copropriedade com todos os proprietários para que seja feita uma escolha em comum acordo!

Taxas de inadimplência

A inadimplência não deve ser ignorada para a composição do cálculo do condomínio, pois assim como acontece nas relações de consumo, ela também faz parte do contexto imobiliário, por meio do atraso ou da falta de pagamento da taxa condominial.

A administração, o conselho ou o síndico responsável pelo controle orçamentário devem levá-la em conta para que possíveis déficits não prejudiquem o equilíbrio financeiro do condomínio.

Como calcular o valor do condomínio?

Agora que você já sabe quais são os principais fatores que afetam o valor do condomínio, mostraremos como chegar a um preço final. Veja:

  • some todas as despesas do condomínio, como conta de água (quando não há separação por hidrômetros individuais), salário dos funcionários, gastos com segurança, energia consumida pelas áreas comuns, IPTU, etc;
  • faça uma projeção do valor que você encontrou para os próximos 12 meses;
  • calcule o valor total das despesas do condomínio durante um ano;
  • use um índice de inflação como parâmetro para ajustar o valor, pois os custos aumentarão no futuro;
  • custos adicionais, como manutenções, desratização e dedetização e obras imprevistas, podem ou não ser acrescidas ao valor;
  • divida o valor final pelo número de casas ou apartamentos;
  • leve o valor individual para ser aprovado em uma assembleia no próximo semestre.

Essa modalidade é conhecida pelo termo “divisão por fração ideal” e foi vigorada no Código Civil, em 2003 e explicamos no tópico logo acima.

Para definir a quota-parte de cada unidade de habitação do condomínio, é preciso empregar diversas operações matemáticas sucessivas, até que o resultado final da diferença entre a despesa e os montantes de receita chegue a zero, ou mais próximo de zero.

No entanto, a determinação do valor do condomínio por meio da fração ideal não é obrigatória. O cálculo só deve ser adotado quando não há outra forma de rateio para estipular a taxa na convenção condominial.

Sendo assim, é fundamental que o síndico realize algumas considerações e articule junto com os moradores qual a melhor alternativa para arrecadar o valor do condomínio. Lembrando, por fim, que a taxa de inadimplência também deve ser levada em consideração, pois influencia o resultado final das despesas totais.

Como você pôde conferir neste artigo, para realizar o cálculo do valor do condomínio, é preciso considerar diversos fatores externos, como IPTU, contas de consumo e custos operacionais da propriedade, além da taxa de inflação que deve ser aplicada sobre o preço individual.

É muito importante ter bastante atenção e cuidado na hora de fazer esse cálculo, pois após ser aprovado na assembleia, realizar ajustes pode ser uma tarefa bastante trabalhosa.

Agora que você já sabe como calcular o valor do condomínio, não deixe de conferir também nosso artigo sobre as quatro formas de controle de acesso para condomínios!


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