Inadimplência implica na falta de compromisso financeiro, como o descumprimento de um contrato. É o ato de não fazer um pagamento até a sua data de vencimento.

A inadimplência no condomínio pode ser motivo de uma das maiores dores de cabeça de um síndico, pois ele precisa arranjar maneiras de lidar bem com as despesas comuns, sem ter recursos suficientes em caixa para fazê-lo.

Os motivos para os condôminos não pagarem suas taxas condominiais em dia podem ser os mais diversos, mas é preciso orientar sobre tais problemas, para não prejudicar a boa administração do lugar.

Neste artigo, apresentamos algumas soluções para lidar melhor com a inadimplência no condomínio. Acompanhe nossas dicas.

Entenda as atribuições do síndico

De acordo com o Código Civil brasileiro, o síndico tem atribuições diretas e indiretas relativas às funções.

Entre as principais, por exemplo, o síndico é responsável por representar, de forma ativa e passiva, o condomínio, visando os interesses gerais e o bem comum.

É ele quem convoca as assembleias e elabora o orçamento de receitas e despesas, prestando contas.

Outra função dele é cobrar dos condôminos o pagamento de suas taxas, assim como as requisições das multas devidas.

Entre outras atribuições, está a coibição do uso irregular das unidades e a observação dos quóruns especiais exigidos em lei.

Algumas funções indiretas não estão na legislação, mas se destacam como obrigações, por exemplo: garantir a paz e a ordem nos condomínios, tratando de forma igualitária os moradores, além de fazer a apropriada gestão das pessoas que trabalham ou atuam no condomínio.

Portanto, é o síndico quem deve lidar com as inadimplências no condomínio, agindo em suas cobranças com os respectivos devedores, mas sempre de acordo com as normas vigentes no regulamento interno.

Conscientize os moradores sobre a inadimplência no condomínio

Os moradores precisam compreender, de fato, a gestão financeira do condomínio. Quanto mais informados você puder mantê-los, mais fácil será na hora de argumentar ou justificar a tomada de decisões.

Uma boa dica é investir em campanhas periódicas. Busque ressaltar de forma estratégica (e sempre ética) as consequências do não pagamento na vida administrativa do condomínio.

Assim, você pode aproveitar para explicar o que é a taxa condominial detalhadamente, evitando desculpas dos inadimplentes.

Além disso, conscientizá-los a respeito daquilo que acaba não saindo do papel, por conta de pendências nos pagamentos costuma ter efeito positivo. Por isso, sem apontar nomes, faça questão de mostrar que os vizinhos sempre acabam custeando os atrasados.

Seja ágil para cobrar

A agilidade é a melhor amiga da cobrança. Se a taxa venceu, não espere para cobrar. O ideal é que a administração já providencie uma carta amigável com o boleto para pagamento o mais breve possível.

A agilidade nesse caso pode ajudar a combater os atrasos acidentais de moradores que se esqueceram de efetuar o pagamento. 

Se o boleto enviado vencer, diminuem as proporções de que a pendência seja por pleno esquecimento. Portanto, não deixe passar. Certifique-se de que uma nova carta gentil será enviada. Dessa vez, aproveite para explicitar o débito em aberto.

Além das administradoras, existem organizações especializadas em fazer esse tipo de cobrança, buscando acelerar o pagamento das cotas em atraso.

O mais importante é nunca esquecer que a data de vencimento do condomínio precisa ser informada a todos os moradores antecipadamente, assim como a entrega dos boletos. Quanto aos informes de atraso, o aviso pode ser repetido com insistência durante três meses.

Atente-se aos devedores crônicos

Os devedores crônicos são aqueles cuja dívida vai acumulando mês após mês, tornando-se cada vez mais difícil de ser liquidada. A inadimplência deve ser identificada no primeiro mês. Se isso não ocorrer, esse morador deve ser orientado o quanto antes, de forma discreta, para que seja obtida uma previsão do pagamento.

Lembre-se: as listas de devedores não devem ser divulgadas. Isso gera constrangimento, e uma ação judicial pode ser acionada sob a alegação de exposição descabida e dano moral.

A exigência se dá por meio de uma carta remetida após o vencimento. Pode ser conveniente uma conversa entre síndico e condômino, mas é importante que esse problema não perdure por mais de três meses. Caso isso aconteça, a única opção será a cobrança judicial, a fim de não prejudicar mais o bom andamento do condomínio.

Crie um fundo de reserva

O síndico pode — apresentando a ideia em uma assembleia com os moradores — propor a criação de um fundo de reserva para prevenir-se da inadimplência no condomínio. Esse fundo de reserva trará um acréscimo na taxa mensal, justificado com a apresentação de relatórios.

Esse valor deve ser acompanhado, e sua utilização deve ser mostrada aos condôminos. Caso não seja aproveitado para aquele fim, eles precisam saber para onde está indo o acréscimo que já foi alcançado até então.

Busque negociar antes de acionar a Justiça

Levar uma cobrança para a Justiça não é um processo pelo qual as pessoas desejam passar, devido ao desgaste para ambos os lados. Dessa forma, procure fazer o possível para conseguir estabelecer um acordo extrajudicial, evitando dores de cabeça.

Dentro do limite, esteja aberto para as argumentações do condômino, acatando-as de acordo com o senso e a razoabilidade. Afinal de contas, o objetivo é tornar a situação regularizada.

Um recurso utilizado por síndicos de muitos condomínios, quando a inadimplência alcança um patamar insustentável, é a solicitação de um plantão com um funcionário, gerando oportunidades para que os moradores inadimplentes falem sobre os seus atrasos.

É importante saber que, se algum tipo de benefício entrar em questão, como o parcelamento da dívida, ele deverá ser aprovado em assembleia.

Nenhum síndico tem autorização para conceder descontos ou redução dos acréscimos legais provenientes da inadimplência.

Caso tome atitudes como essa por conta própria, ele poderá precisar que responder na Justiça pelos prejuízos causados aos condôminos obrigados a assumir a cota referente ao inadimplente por meio de rateios.

Se o período para as negociações se esgotar e as pendências continuarem em aberto, não há mais o que fazer além de contatar o advogado do condomínio para iniciar a cobrança judicial.

Anule os direitos de voto do inadimplente

Quem não está em dia com suas obrigações não tem direito de votar em assembleia. Isso deve ser cumprido, pois os demais moradores podem entrar em desacordo e provocar confusões desnecessárias.

Outros direitos podem ser cassados, se levantados em questão, sempre em assembleia, como o uso de áreas comuns que implicam custos para o condomínio. Alguns exemplos são o salão de festas e a piscina (desde que estas questões estejam bem definidas no regulamento interno do condomínio).

Vale afirmar ainda que a Justiça poderá acatar as decisões pactuadas em reuniões entre síndico e condôminos.

Atente-se para o fato de que, se diante da inadimplência no condomínio, houver sido definido um acordo para o pagamento do débito, o inadimplente estará considerado em dia com o condomínio. Isso, obviamente, se o pagamento das parcelas estiver dentro do prazo.

Esperamos que este artigo tenha auxiliado você a compreender as implicações da inadimplência no condomínio. Para obter mais sucesso em sua gestão, aproveite e confira o seguinte artigo sobre 9 principais atribuições do síndico. Vamos lá?

 

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