Viver em condomínio é um contínuo exercício de respeito, tolerância e bom senso. Para que tudo isso aconteça da maneira ideal, prezando pela convivência ordenada e pacífica, devem ser observadas as regras previstas em lei.

Para o síndico, que é o representante dos moradores, o domínio sobre as normas vigentes é ainda mais importante. Afinal, ele será o principal responsável pelo cumprimento e fiscalização dessas normas.

Mas que regras são essas? Como consultá-las? Continue a leitura deste artigo e conheça os principais pontos sobre lei de condomínio que o síndico deve saber!

Instituição e constituição de condomínio

Instituição é o ato pelo qual um condomínio é criado. Sua origem deriva de um acordo de vontades ou testamento. O referido ato deve ainda ser consignado no Cartório de Registro de Imóveis.

Na instituição, as unidades de propriedade (porção que cada condômino detém), sejam as de uso comum, seja de uso exclusivo, são discriminadas, individualizadas e têm seus limites definidos umas em relação às outras.

Basicamente, é na instituição que o imóvel é segmentado. É por meio dela que o todo assume a forma de partes objetivamente divididas.

Já a constituição é o ato que sobrevém à instituição e se origina na convenção. Esta, por sua vez, trata-se de um documento que rege a relação dos condôminos entre si e entre eles e o próprio condomínio. Ela define regras de funcionamento, direitos, deveres e obrigações das partes.

De forma resumida, é possível dizer que a instituição divide e delimita um imóvel em partes menores e a constituição os organiza juridicamente por meio de um documento formal — chamado convenção.

Código Civil

As regras a serem cumpridas por condomínios podem ser encontradas em muitas leis, o que pode gerar problemas de interpretação e aplicação.

Desde a Constituição Federal até leis estaduais e municipais, existem códigos e normas técnicas que versam sobre o assunto.

Em meio a esse cenário, o melhor norte a ser seguido é o Código Civil (Lei Federal 10.406/02), que entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003.

O Código Civil substituiu quase por completo as prerrogativas da antiga Lei de Condomínio, de 1964, abrangendo temas como convenção, regimento interno, assembleias, entre outros. Ele trata dos instrumentos fundamentais para disciplinar o convívio em espaços compartilhados.

Uma das principais inovações trazidas pelo Código Civil é a de que o síndico, escolhido em assembleia para a administração do condomínio, não precisa ser condômino.

Além disso, o Código Civil regulamenta a imposição de multas para os condôminos que desrespeitarem os deveres trazidos pela lei, convenção ou regulamento.

Na maior parte dos casos, a multa não poderá ser superior a cinco vezes as despesas condominiais mensais. Porém, nos casos de comportamento antissocial, que impossibilite a convivência com os demais condôminos, a multa poderá ser de até dez vezes as despesas mensais.

Em qualquer das situações, deve ser assegurado o direito de defesa ao condômino responsável pela infração.

Convenção do Condomínio (Estatuto)

Para ser oficializada, a convenção precisa da aprovação e assinatura de dois terços dos proprietários, além de registro no Cartório de Registro de Imóveis.

A convenção aborda normas de pagamento de despesas condominiais, realização de assembleias, penalidades, quota proporcional, entre outras questões fundamentais, podendo ser considerada, portanto, a lei interna do condomínio.

Regimento interno

O regimento interno é o documento que trata das regras de uso e práticas do dia a dia. Ele deve integrar a convenção do condomínio.

Nele, haverá normas sobre o uso de áreas comuns, permissões e proibições, conduta de moradores e funcionários, entre outros itens.

O ideal é que ele seja constantemente atualizado, em conformidade com as alterações sociais e estruturais verificadas no condomínio. 

Assembleias

São reuniões entre moradores que, por regra, devem acontecer no mínimo uma vez ao ano. As decisões que saem desses encontros também valem como leis para aquela comunidade e servem para situações como eleger síndico, prestar contas e aprovar despesas e contribuições.

Durante as assembleias, é possível alterar a convenção e o regime interno do condomínio. Na primeira situação, é necessária a concordância de dois terços dos condôminos; enquanto na segunda, apenas da maioria simples.

Leis estaduais e municipais

Além de seguir o que está previsto na Constituição Federal e no Código Civil, as regras de funcionamento dos condomínios não podem entrar em conflito com as leis estaduais e municipais existentes.

Os municípios, por exemplo, apresentam leis que normatizam o uso e ocupação do solo, polo gerador de tráfego, código de obras e outros itens referentes ao planejamento urbano.

O síndico precisa ter conhecimento dessas leis, fazendo com que elas sejam integralmente cumpridas.

Novo Código de Processo Civil

O novo Código de Processo Civil (Lei 13.105, de 16 de março de 2015) alterou as regras referentes à cobrança judicial de cotas condominiais.

Ele agiliza o processo, que antes chegava a levar 10 anos para ser concluído, garantindo maior eficiência na gestão financeira do condomínio e facilitando a vida do síndico.

Veja o que mudou e como funcionará o passo a passo da cobrança:

  • quem está inadimplente receberá um alerta para liquidar sua dívida em até 72 horas;
  • para se defender, ele precisará pagar as custas judiciais;
  • o inadimplente pode receber a notificação de que está em débito via carta registrada dos Correios;
  • após a notificação, se a dívida não for sanada, o condomínio pode pedir penhora do imóvel.

Para que a cobrança seja rápida e eficaz, é fundamental que o síndico reúna os documentos importantes e acione a Justiça, dando início ao processo.

Segundo o Código de Processo Civil de 2015, as cotas condominiais são título executivo extrajudicial e podem ser executadas diretamente, desde que comprovadas por meio de documentos.

Por esse motivo, inclusive, é fundamental que o síndico saiba fazer uma boa gestão dos documentos do condomínio, tendo em mãos aqueles que são essenciais para a cobrança judicial dos inadimplentes.

Para a execução dos débitos condominiais, o síndico deve apresentar os seguintes documentos:

  • convenção do condomínio;
  • ata da assembleia que elegeu o síndico;
  • ata da assembleia geral ordinária, que aprovou a previsão orçamentária do exercício;
  • demonstrativo atualizado do débito;
  • outros documentos que comprovem a inadimplência, como envio de boletos e notificações.

A nova regra, que trata da execução direta das cotas do condomínio, facilita o trabalho do síndico e traz maior rapidez para a cobrança judicial dos inadimplentes.

Além disso, o condômino inadimplente estará sujeito ao pagamento de juros moratórios sobre a cota condominial, em porcentagem fixada em convenção, ou, na sua ausência, no valor equivalente a um por cento ao mês.

Também é importante dizer que o imóvel que gerou a dívida condominial poderá ser penhorado por esses débitos, ainda que seja o único imóvel da família, conforme regra trazida pela Lei  8.099/90.

Outras implicações para o inadimplente são a negativação do nome junto aos órgãos de proteção ao crédito e o bloqueio da conta bancária.

Direitos do condômino

O condômino tem o direito de utilizar com plena liberdade sua área de uso exclusivo. Não cabe a outrem interferir no aproveitamento que o condômino faz de seu imóvel, respeitados os limites de sua propriedade e as regras de convenção estabelecidas.

Outro direito garantido é aproveitar as unidades de uso comum conforme o fim a que se destinam, conquanto não impeça que outros integrantes do condomínio também façam uso delas.

Participar das assembleias e votar, desde que esteja em dia com suas obrigações, também é um direito essencial ao condômino.

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Deveres do condômino

Conheça, a seguir, algumas responsabilidades que são deveres de qualquer condômino:

  • conforme a extensão de sua unidade, colaborar com as despesas do condomínio;
  • submeter-se às regras de segurança quando executar obras;
  • não modificar o aspecto exterior do seu imóvel (se for uma norma do condomínio);
  • dispor o seu imóvel conforme o padrão das demais unidades de uso exclusivo. Por exemplo, tratando-se de imóvel residencial, não utilizá-lo para fins comerciais;
  • não prejudicar a segurança e a tranquilidade de seus pares;
  • manter as boas práticas de convivência.

O condômino deve evitar barulhos excessivos, que atrapalhem a tranquilidade e o descanso dos demais. Em alguns casos, isso pode configurar perturbação do sossego, considerada contravenção penal pela Lei das Contravenções Penais (Decreto-lei n. 3.688/1941).

Além disso, o condômino deve observar as normas de circulação no estacionamento do condomínio, previstas não somente na convenção e no regulamento interno, como também no Código de Trânsito Brasileiro.

A convenção e o regulamento interno poderão, por exemplo, dispor sobre a sinalização e prever o limite de velocidade de circulação.

Desrespeitada uma norma interna de circulação, o síndico poderá aplicar a penalidade prevista no regulamento interno.

 Por outro lado, sendo o caso de infração prevista pelo Código de Transito Brasileiro, o síndico deverá solicitar a presença de autoridade competente para autuar o condutor pela infração.

Por fim, havendo locação do imóvel, as despesas ordinárias – como a manutenção dos espaços e a folha de pagamento dos funcionários – são de responsabilidade do inquilino, conforme prevê a Lei do Inquilinato.

As despesas extraordinárias, por sua vez, como reformas e melhorias na estrutura, são de responsabilidade do proprietário do imóvel.

Direitos do síndico

O síndico também tem direitos garantidos por lei. Conheça alguns a seguir:

  • ter custeado pelo condomínio o assessoramento por profissionais de áreas diversas quando o assim fizer necessário ao exercício de sua atribuição;
  • remuneração e contribuição previdenciária conforme previsto na convenção;
  • férias;
  • horário previamente determinado para atender às reclamações dos condôminos;
  • em caso de síndico profissional, contratação atendendo aos requisitos da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho) ou por meio de um contrato de prestação de serviços.

Obrigações do síndico segundo a lei de condomínio

É responsabilidade e dever do síndico cumprir determinadas obrigações. Por exemplo:

  • viabilizar a realização da assembleia;
  • ser o representante do condomínio de forma judicial e extrajudicial quando executar ações visando a defesa do interesse comum;
  • tornar conhecida, por todos os condôminos, durante a assembleia, a existência de processo judicial ou administrativo que diga respeito ao condomínio;
  • dar cumprimento às regras da convenção e do regimento interno, bem como assegurar que sejam cumpridas pelos outros envolvidos neste contexto;
  • vigiar para que as partes comuns sejam preservadas e assegurar que os serviços prestados aos condôminos ocorram regularmente;
  • realizar o controle financeiro-contábil do orçamento anual;
  • requerer dos integrantes do condomínio suas contribuições monetárias e multar aos que, por ventura, não honrarem com seus compromissos;
  • providenciar o seguro do imóvel.

Como pudemos ver, as diversas normas que compõem a lei de condomínio precisam ser bem compreendidas e aplicadas pelo síndico. Com o domínio dessas diretrizes, são grandes as chances de realização de uma gestão adequada, capaz de promover o convívio harmonioso e justo entre os condôminos.

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