O estatuto do condomínio — também conhecido como convenção de condomínio — é essencial para garantir a ordem e a organização do empreendimento. Nele, são determinadas as normas de convivência para quem compartilha esse espaço.

Para entender a importância do estatuto, mostraremos neste artigo o que pode ser estipulado nesse documento e quais são as suas diferenças em relação ao regimento interno do condomínio. Boa leitura!

O que é o estatuto do condomínio

Usado para regulamentar o funcionamento do condomínio, o estatuto junta regras que devem ser seguidas por todos os condôminos. Seu objetivo é definir as normas de conduta e convivência que devem ser adotadas nas dependências do empreendimento.

Trata-se de uma tarefa complexa, já que não existe uma lei específica que estabeleça essas normas. Por esse motivo, inclusive, muitas decisões devem ocorrer em assembleias — isso também explica porque as controvérsias são tão comuns, pois as pessoas enxergam as situações de formas diferentes.

Um dos principais objetivos do estatuto do condomínio é, portanto, definir normas para que os moradores do local tenham direitos e deveres. Essas características devem ser aplicadas de forma a garantir o bem-estar de todos.

Como definir o estatuto do condomínio

Para ter um estatuto do condomínio adequado é preciso, em primeiro lugar, observar a Lei de Condomínio e os artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil. Eles regem e estabelecem as regras para que haja convivência harmônica entre os moradores, bem como definem a atuação do síndico.

Veja, a seguir, algumas dicas importantes!

Atribuições do síndico

Além das prerrogativas estabelecidas no Código Civil, é importante estipular claramente quais outras atribuições serão de responsabilidade do síndico. É preciso ter em mente que ele responde judicialmente pelo condomínio e, por isso, suas atribuições devem ser bem determinadas para que suas ações tenham respaldo na convenção.

Mesmo que o condomínio tenha uma administradora, o síndico é o responsável legal pelo empreendimento. É preciso, ainda, que sua remuneração (ou a isenção de quotas ordinárias) seja estabelecida de forma clara, bem como o modelo de gestão que será aplicado no empreendimento.

É essencial também que fique claro que o síndico não deve tomar decisões importantes sem aprovação em assembleia. Todas as deliberações tomadas em conjunto pelos condôminos nessas reuniões devem, portanto, constar em ata de modo a garantir que o síndico administre o empreendimento com transparência.

Importância da assembleia

É no estatuto do condomínio que as assembleias gerais e sua importância são descritas. Afinal, esse é o espaço disponível para que os condôminos tomem decisões sobre assuntos rotineiros e extraordinários (ou seja, que surjam de necessidades especiais) do condomínio.

O documento ajuda a diferenciar os tipos de assembleia. Assim, ele descreve as ordinárias, que ocorrem uma vez ao ano e discutem pautas como prestação de contas e planejamento para o próximo período, e as extraordinárias, que podem ocorrer a qualquer momento e servem para discutir diversos temas.

As assembleias ordinárias devem ser convocadas pelo síndico ou por 25% dos condôminos — com avisos por escrito e dentro de um prazo razoável. Os quóruns para a deliberação sobre determinados temas devem estar descritos no estatuto e, se não forem respeitados, as decisões podem ser anuladas.

Entre os assuntos mais relevantes e que requerem quórum específico determinado em convenção, estão:

  • alteração da fachada;
  • multa que não esteja descrita na convenção;
  • alteração da convenção;
  • obras;
  • destituição do síndico.

Deveres dos condôminos

Os condôminos têm deveres dentro do condomínio. Isso é um requisito estabelecido pelo Código Civil. O estatuto deve, então, conter as regras de uso do espaço do conjunto habitacional. Além disso, o documento deve descrever a forma e o quórum necessário para a destituição de síndico, subsíndico ou conselheiros.

Deve ficar claro, ainda, que aqueles que deixem de cumprir seus deveres podem ser multados. Além disso, o condômino que tiver comportamento antissocial também pode ser penalizado. Os valores devem ser definidos conforme deliberação da assembleia.

Contribuições dos condôminos

É importante que a quota proporcional de cada condômino fique claramente definida. Além disso, é preciso estabelecer o modo de pagamento das contribuições que servirão para o pagamento de despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, inclusive o fundo de reserva.

Outro ponto importante é a definição de como será feito o rateio das despesas extras — ou seja, como será dividido o pagamento entre os moradores quando houver custos imprevistos. Deve ficar claro, também, como serão cobradas as multas por atraso em pagamento (o teto é de 2% sobre o débito, além de juros moratórios).

Além disso, o estatuto deve englobar:

  • normas a respeito da cobrança dos inadimplentes;
  • descrição das multas e juros de inadimplência;
  • regras válidas para a discordância de prestações vencidas;
  • exposição de casos em que um morador pode ser multado sem aviso prévio;
  • prazos para entrar com ações judiciais.

Segurança do local

Definir condutas de segurança a serem adotadas por condôminos e demais frequentadores do local (como prestadores de serviços e visitantes, por exemplo) é essencial para qualquer condomínio e para o bem de todos. Por esse motivo, todos devem cumprir as normas à risca.

Regimento interno (RI) e estatuto do condomínio: diferenças

O RI é parte do estatuto do condomínio. Nele são detalhadas todas as regras e definidas as permissões e as proibições. É o RI, então, que permite colocar em prática as normas de convivência e conservação do condomínio.

Nele são descritas instruções de uso como horários de funcionamento de espaços (quadras de esporte, playgrounds, churrasqueiras, piscinas, salões de festa e outros) e regras referentes a animais de estimação, vagas de estacionamento e assim por diante.

É fundamental que o RI seja explicado e aprovado em assembleia (especialmente quando for necessário realizar a inclusão ou a alteração de alguma norma). Afinal, é importante que todos saibam o que deve ser seguido para manter a harmonia do ambiente.

Apesar de ser um processo que exige bastante empenho pelas partes, a criação do estatuto do condomínio é uma tarefa essencial para para a gestão condominial e a boa convivência entre todos. 

Gostou de entender melhor como o estatuto deve ser elaborado? Então aproveite para saber como calcular e quando usar o fundo de reserva do condomínio!

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