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Guia completo para obras em condomínios

Guia completo para obras em condomínios
12 minutos para ler

As reformas em condomínios geram dúvidas aos administradores que ficam responsáveis pelo gerenciamento das unidades e das áreas comuns. As obras englobam uma variedade de aspectos, por exemplo, o trânsito dos profissionais que prestam os serviços, os barulhos e sujeiras, as normas que devem ser seguidas, aprovações em assembleia, rateio dos gastos, entre outros.

A escolha dos melhores fornecedores também é indispensável para a execução de uma obra e depende de informações sobre o mercado. Neste conteúdo, vamos apresentar um guia completo sobre obras em condomínio e abordar temas relevantes, tais como o regulamento e as normas para construções e manutenções e planejamento das atividades para esses ambientes.

Precisa saber mais sobre obras em condomínios e as legislações pertinentes? Acompanhe a leitura!

A importância da segurança e do controle de acesso

A segurança e o controle de acesso na gestão de prestadoras de serviços durante a obra são muito importantes porque pessoas mal-intencionadas podem aproveitar a oportunidade para entrar no condomínio e cometer atos ilícitos. Controlar o número de trabalhadores que entram pela portaria ou garagem é essencial para a segurança patrimonial e pessoal dos condôminos.

A vida dos moradores pode ser colocada em risco se não houver um cuidado especial com essas questões. Eleve o rigor nos procedimentos de vigilância e na identificação das pessoas que chegam até os pontos de acesso do condomínio. Deve ser feito o registro dos documentos, endereço e telefone de todos aqueles que desejarem entrar no ambiente.

No entanto, oriente os profissionais da portaria para que sejam corteses e ágeis para garantir um bom relacionamento com os usuários e colaboradores. Assegure que os sistemas utilizados para o controle de acesso e que as pessoas que trabalham com ele sejam adequados e preparados. Evite o desperdício dos recursos e assegure que os procedimentos sejam cumpridos.

Considere as inovações tecnológicas disponíveis no mercado para ter procedimentos ágeis e aproveitar todas as vantagens que elas podem proporcionar. Divida os grupos de frequentadores habituais do condomínio, condôminos, visitantes, entregadores e prestadores de serviços que fazem parte das rotinas e facilite o trabalho dos profissionais da segurança.

Siga um padrão com registros de indivíduos e autorizações de entrada para cada categoria. Os moradores não precisam realizar os procedimentos que os trabalhadores deverão fazer antes de entrar. Se for preciso, faça um treinamento com os colaboradores da portaria para que eles sigam um roteiro seguro de abordagens e sempre mantenham um histórico de entradas e saídas.

O regulamento e as normas para fazer obras em condomínio

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) publicou a Norma Brasileira Regulamentadora – NBR 16280:2015 para tratar dos requisitos de sistemas de gestão e controle dos processos relacionados às obras em condomínios verticais. De acordo com as regras, as alterações em edificações dentro e fora das unidades precisam ser comunicadas ao síndico. Observe abaixo os assuntos abordados nessa legislação:

  • supervisão técnica dos processos e das obras;
  • procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma;
  • registro documental da situação da edificação;
  • condições de entorno e de seus usuários;
  • segurança da edificação;
  • descrição das características da execução das obras de reforma;
  • alteração das características originais da edificação ou de suas funções;
  • planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma;
  • elementos ou componentes da edificação;
  • prevenções de perda de desempenho devido à intervenção nos sistemas.

O objetivo da norma é alterar a crença de muitas pessoas sobre a contratação de pedreiros, já que isso pode prejudicar a estrutura da edificação. Por esse motivo, o condômino precisa falar com o síndico e apresentar um plano de reforma antes de fazer mudanças dentro da sua unidade. Além do mais, deve fornecer os dados da ART ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) do arquiteto ou engenheiro.

As regras relacionadas à responsabilidade e funções dos envolvidos

O síndico poderá receber os documentos e averiguar se o que foi combinado foi realizado dentro da unidade. Os moradores não podem pensar que são livres para modificar as suas residências porque são proprietários de uma unidade autônoma. Isso poderá impactar as estruturas da edificação e causar danos irreparáveis.

Responsabilidade do síndico

A responsabilidade sobre eventuais prejuízos causados pela obra ou projeto à coletividade é do profissional que apresenta a RRT ou ART. Se algo ruim acontecer, a responsabilização se dará diante do seu órgão de classe e do Poder Judiciário. Afinal de contas, ele executará os serviços, mas o síndico deverá fiscalizar a obra para evitar que os limites propostos sejam ultrapassados.

Custos da obra

Caso o síndico prefira, ele poderá contratar um profissional especializado para monitorar as obras. Uma assembleia pode ser marcada para combinar quem vai arcar com as despesas de uma consultoria conforme a decisão dos condôminos. Consultores tornam os processos mais transparentes e conferem maior segurança à aprovação dos projetos.

De acordo com as regras, é preciso que haja uma votação para a deliberação dos presentes na assembleia. Mais da metade dos participantes precisam aprovar as decisões sobre como será o pagamento das despesas e quem participará do rateio dos valores necessários à quitação dos serviços contratados. Pode ser instituída uma taxa condominial, por exemplo.

Paralisação das obras

Os moradores que não informarem ao síndico que estão dispostos a fazer uma reforma em suas unidades correm o risco de ter a obra paralisada. O síndico pode entrar na Justiça e pedir a paralisação ou fazer uma denúncia junto à Prefeitura Municipal. Os síndicos têm poder de proibir a entrada de materiais de construção no condomínio sem a sua autorização.

Perigos de desabamento

Os riscos de desabamento devido às condições estruturais do condomínio precisam ser avaliados por peritos após aprovação da visita em assembleia. Os condôminos terão que permitir a entrada do profissional em suas residências para avaliar as mudanças realizadas, mapear as modificações e indicar correções para garantir a segurança da coletividade.

Áreas de uso comum

As reformas e obras nas áreas comuns das edificações dependem da organização do síndico que nunca pode fazer modificações sem a ART. As regras para a realização de cuidados com a construção estão dispostas no Código Civil de 2002, do seu artigo 1.341 em diante, os quais estão inseridos no capítulo que trata do condomínio edilício.

A legislação trata das obras voluptuárias, úteis e necessárias. As obras necessárias são aquelas que visam à conservação do bem, tais como restauração de jardins, reparos para acessibilidade, retoque nas pinturas, mudanças em sistemas de segurança, conserto de para-raios, instalação de corrimãos em escadas, impermeabilização da laje e reparos na rede hidráulica ou elétrica.

Essas obras não dependem da autorização dos condôminos, porém, as voluptuárias precisam ser aprovadas por 2/3 dos moradores, e as úteis, pela maioria. Já as alterações a serem efetuadas nas partes comuns para aumentar a sua utilidade também precisam receber aprovação de 2/3 dos condôminos. Não podem ser realizadas construções nos condomínios que prejudiquem o uso das unidades ou outras áreas.

Os 10 passos para planejar obras no condomínio

Vários passos precisam ser dados para a execução de mudanças em condomínios. As rotinas serão alteradas e poderão causar críticas dos condôminos devido aos desconfortos sofridos em virtude das obras. O síndico precisa ter cuidado com o cumprimento de normas internas e esclarecer as dúvidas dos moradores. Veja, a seguir, as etapas a serem seguidas para que os reparos sejam bem-sucedidos!

1. Respeite as regras

Esse é o primeiro passo a ser dado pelo síndico e pelos condôminos. Antes de fazer qualquer mudança, leia o estatuto do condomínio e informe aos demais sobre o que pretende fazer em assembleia. Isso evitará reclamações posteriores devido ao barulho que somente poderá acontecer nos horários permitidos. A transparência é essencial para que ninguém questione os valores gastos.

O síndico precisará da concordância da maioria dos moradores para qualquer mudança que pretenda realizar. Sendo assim, divulgue as suas propostas e convoque a todos os interessados para uma reunião em que serão apresentados a pauta das melhorias, o tempo de duração, os orçamentos e tudo o que estiver relacionado às obras.

2. Taxa de reforma

Caso um condômino discorde das decisões, poderá pedir o embargo da obra. Mas a taxa de reforma, caso o imóvel esteja alugado, será paga pelo inquilino se for reparo em encanamento ou piso danificado, por exemplo. Já se a reforma envolver melhorias que valorizem o condomínio, os gastos serão arcados pelo proprietário, por se tratar de um investimento ou de despesas extraordinárias. Uma ótima ideia é criar um fundo de reserva destinado às obras necessárias.

3. Horário para execução dos serviços

Geralmente, as obras em condomínios são executadas a partir das 8 horas da manhã até às 17 horas. No entanto, esse horário pode ser diferente conforme estiver disposto no Regimento Interno do condomínio. Alguns lugares permitem a realização de obras nos finais de semana, normalmente nos sábados após as 13 horas. O síndico precisa consultar as regras para evitar barulhos em horários proibidos.

4. Planejamento prévio

Um planejamento deve ser feito com antecedência para que os recursos sejam utilizados de maneira otimizada. Evite imprevistos que causem insatisfação, atrasos ou troca de trabalhadores que já estão inseridos no ambiente. Esteja ciente de todos os riscos decorrentes das obras e faça pesquisas para conhecer as empresas que poderão ser contratadas antes de fechar o contrato. Faça um plano detalhado das atividades que serão executadas.

5. Previsão de gastos

Prever as despesas é muito importante, já que imprevistos acontecem quando as obras são maiores. Essa previsão vai manter os moradores tranquilos em vista de algum acontecimento imprevisível no condomínio. Procure manter o orçamento original e confira os preços mais vantajosos para os condôminos. Mão de obra e materiais de construção devem ter qualidade e preço justo.

6. Leitura de contratos

Os instrumentos contratuais devem ser lidos com atenção para que nenhum aspecto passe despercebido diante da empolgação pela obra. Ainda que você tenha experiência nesse assunto, faça a leitura completa antes de assinar os documentos. Se encontrar erros, cobre a retificação e peça a troca de materiais defeituosos.

7. Fiscalização dos serviços

É preciso manter a fiscalização constante e contínua durante a prestação de serviços contratados. O síndico tem o dever de acompanhar todos os trabalhos realizados para evitar entraves ou desrespeito às regras de condomínio. Esse acompanhamento mostra que há interesse e elimina as dúvidas dos condôminos sobre a qualidade das atividades.

8. Atendimento aos condôminos

A realização de obras nos condomínios costuma gerar insegurança e questionamento. Por esse motivo, converse com os moradores, ouça as suas queixas e aceite as suas opiniões ou sugestões caso elas realmente tenham sentido. Explique a todos o que poderá ser feito e o que não será efetuado para que eles compreendam que as regras serão seguidas e os conflitos serão evitados.

9. Pagamento de despesas

O rateio dos custos das obras é outro ponto importante e que precisa ser definido antes de iniciar os serviços. Averigue a Convenção do Condomínio para ver se há registros específicos sobre o tema. Na ausência de informações, divida as despesas conforme a fração ideal das unidades e de acordo com a lei em vigor. As frações ideais são descritas nas matrículas dos imóveis.

10. Obras em tempos de pandemia

As medidas de proteção relacionadas à COVID-19 também foram direcionadas aos condomínios com o objetivo de deter a expansão do vírus. As pessoas não podem ficar aglomeradas em áreas comuns e precisam seguir regras de higienização. Mas as edificações necessitam de manutenção, reparos, limpeza de jardins e caixas d’água, desinsetização e desratização.

Portanto, crie um cronograma especial para as obras registrando um prazo médio e adie reformas que possam ser realizadas posteriormente. Mantenha o foco na saúde, na segurança e no sossego dos moradores durante esse período e faça apenas os serviços urgentes, por exemplo, manutenção de rede hidráulica ou de energia elétrica. Os trabalhos voltados ao embelezamento não podem ser permitidos.

Os síndicos correm o risco de serem responsabilizados judicialmente caso permitam obras no condomínio e ocorra um surto de contaminação que cause danos aos condôminos. Para evitar qualquer problema devido à entrada dos trabalhadores terceirizados no ambiente, conte com a assembleia, que é a melhor saída para que as decisões sejam seguras e impessoais.

Gostou do nosso guia completo para obras em condomínios? Enfrente todos os desafios contados com medidas de segurança que iniciam nas portarias com a entrada de profissionais autorizados, que poderá ser liberada com prévio agendamento. Crie uma lista com os dados dos colaboradores e confira toda a documentação antes de autorizar o início da prestação de serviços.

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