INADIMPLÊNCIA NO CONDOMÍNIO: COMO LIDAR?

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Existem muitas dúvidas quando o assunto é inadimplência no condomínio, principalmente em relação aos direitos e deveres dos condôminos. Por causa disso, vamos abordar uma série de aspectos inerentes ao tema. Acredite, ainda que um morador esteja devendo para o condomínio, a legislação garante a ele o direito de desfrutar e vender a sua unidade. Ele, inclusive, tem o direito de usar as áreas de lazer.

Outro fator importante é que ele não pode ser advertido em público. A cobrança deve ser discreta, preferencialmente por escrito, para não submetê-lo à situação vexatória. Porém, o Código Civil de 2002, em seu Artigo 1.335, Inciso III, proíbe que o condômino inadimplente tenha o direito ao voto nas assembleias geralmente convocadas pelos síndicos. 

O que é a inadimplência?

Inadimplência implica na falta de compromisso financeiro, como o descumprimento de um contrato. É o ato de não fazer um pagamento até a sua data de vencimento. A inadimplência no condomínio pode ser motivo de uma das maiores dores de cabeça de um síndico, pois ele precisa arranjar maneiras de lidar bem com as despesas comuns, mas sem ter recursos suficientes em caixa para fazê-lo.

Os motivos para os condôminos não pagarem suas taxas condominiais em dia podem ser os mais diversos, mas é preciso orientar sobre tais problemas, para não prejudicar a boa administração do lugar. Neste artigo, apresentamos algumas soluções para lidar melhor com a inadimplência no condomínio. Acompanhe nossas dicas.

Quais são as atribuições do síndico?

De acordo com o Código Civil brasileiro, o síndico tem atribuições diretas e indiretas relativas às funções. Entre as principais está a obrigação do síndico em ser responsável por representar, de forma ativa e passiva, o condomínio, visando os interesses gerais e o bem comum. É ele quem convoca as assembleias e elabora o orçamento de receitas e despesas, prestando contas.

Outra função dele é cobrar dos condôminos o pagamento de suas taxas, assim como as requisições das multas devidas. Entre outras atribuições, está a coibição do uso irregular das unidades e a observação dos quóruns especiais exigidos em lei. Algumas funções indiretas não estão na legislação, mas se destacam como obrigações, por exemplo:

  • garantir a paz e a ordem nos condomínios;
  • tratar de forma igualitária os moradores;
  • fazer a apropriada gestão das pessoas que trabalham ou atuam no condomínio.

Portanto, é o síndico quem deve lidar com as inadimplências no condomínio, agindo em suas cobranças com os respectivos devedores, mas sempre de acordo com as normas vigentes no regulamento interno. A seguir, vamos apresentar algumas dicas importantes para que o síndico tenha sucesso nas suas atividades e evite problemas e dificuldades relacionadas à sua função.

Conscientize os moradores sobre a inadimplência no condomínio

Os moradores precisam compreender, de fato, a gestão financeira do condomínio. Quanto mais informados você puder mantê-los, mais fácil será na hora de argumentar ou justificar a tomada de decisões. Uma boa ideia é investir em campanhas periódicas. Busque ressaltar de forma estratégica (e sempre ética) as consequências do não pagamento na vida administrativa do condomínio.

Assim, você pode aproveitar para explicar o que é a taxa condominial detalhadamente, evitando desculpas dos inadimplentes. Além disso, o que costuma ter efeito positivo é conscientizá-los a respeito daquilo que acaba não saindo do papel por conta de pendências nos pagamentos. Por isso, sem apontar nomes, faça questão de mostrar que os vizinhos sempre acabam custeando os atrasados.

Seja ágil para cobrar

A agilidade é a melhor amiga da cobrança. Se a taxa venceu, não espere para cobrar. O ideal é que a administração já providencie uma carta amigável com o boleto para pagamento o mais breve possível. Atitudes rápidas nesses casos podem ajudar a combater os atrasos acidentais de moradores que se esqueceram de efetuar o pagamento.

Se o boleto enviado vencer, diminuem as proporções de que a pendência seja por pleno esquecimento. Sendo assim, não deixe passar. Certifique-se de que uma nova carta gentil vai ser enviada o mais breve possível. Dessa vez, aproveite para explicitar o débito em aberto e ressaltar a importância do pagamento para a manutenção do condomínio e do equilíbrio nas relações com outros moradores.

Além das administradoras, existem organizações especializadas em fazer esse tipo de cobrança, buscando acelerar o pagamento das cotas em atraso. Porém, o mais importante é nunca esquecer que a data de vencimento do condomínio precisa ser informada a todos os moradores antecipadamente, assim como a entrega dos boletos. Quanto aos informes de atraso, o aviso pode ser repetido com insistência durante três meses.

Atente para os devedores crônicos

Os devedores crônicos são aqueles cuja dívida vai acumulando mês após mês, tornando-se cada vez mais difícil de ser liquidada. A inadimplência deve ser identificada no primeiro mês e o pagamento precisa ser efetuado dentro dos prazos ofertados. Se isso não ocorrer, esse morador deve ser contatado o quanto antes, de forma discreta, para que seja obtida uma previsão do pagamento.

Lembre-se: as listas de devedores não devem ser divulgadas em nenhum local, tampouco ser comentada com outras pessoas, de acordo com as regras de ética. Isso gera constrangimento e uma ação judicial pode ser acionada sob a alegação de exposição descabida — e com cobrança de dano moral. Se um processo for iniciado, o condomínio vai ter ainda mais despesas e todos vão arcar com os valores:

  • da indenização;
  • das custas processuais;
  • dos honorários advocatícios.

A exigência do pagamento se dá por meio de uma carta remetida após o vencimento da fatura ou boleto. Pode ser conveniente uma conversa entre síndico e condômino, mas é importante que esse problema não perdure por mais de três meses. Caso isso aconteça, a única opção será a cobrança judicial, a fim de não prejudicar mais o bom andamento do condomínio.

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Crie um fundo de reserva

O síndico pode — apresentando a ideia em uma assembleia com os moradores — propor a criação de um fundo de reserva para prevenir-se da inadimplência no condomínio. Esse fundo de reserva trará um acréscimo na taxa mensal, justificado com a apresentação de relatórios. O valor deve ser acompanhado com atenção, e a sua utilização deve ser mostrada aos condôminos com o máximo de transparência para evitar desconfianças.

Caso o dinheiro do fundo não seja aproveitado para aquele fim, todos precisam saber para onde está indo o acréscimo que já foi alcançado até então. Desse modo, se você precisar utilizar algum valor, convoque uma reunião para verificar se os condôminos concordam com o investimento. Não se esqueça de exigir Nota Fiscal e guardá-las em um lugar seguro para uma futura prestação de contas.

Busque negociar antes de acionar a Justiça

Levar uma cobrança para a Justiça não é um processo pelo qual as pessoas desejam passar, devido ao desgaste para ambos os lados. Um processo gera gastos indesejados, com a contratação de um advogado especializado para a defesa de direitos e cobrança de deveres, além de causar estresse desnecessário. Dessa forma, procure fazer o possível para conseguirestabelecer um acordo extrajudicial, evitando dores de cabeça.

Dentro do limite, esteja aberto para as argumentações do condômino, acatando-as de acordo com o senso e a razoabilidade. Saiba ouvir os motivos da inadimplência, pode ser em decorrência de desemprego, ou pela chegada de uma situação inesperada, pois imprevistos acontecem todos os dias. Afinal de contas, o objetivo é tornar a situação regularizada e não fomentar o conflito para que a causa vá parar no Poder Judiciário.

Um recurso utilizado por síndicos de muitos condomínios, quando a inadimplência alcança um patamar insustentável, é a solicitação de um plantão com um funcionário, gerando oportunidades para que os moradores inadimplentes falem sobre os seus atrasos. É importante saber que, se algum tipo de benefício entrar em questão, como o parcelamento da dívida, ele vai ter que ser aprovado em assembleia.

Nenhum síndico tem autorização para conceder descontos ou redução dos acréscimos legais provenientes da inadimplência. Caso tome atitudes como essa por conta própria, ele pode ter que responder na Justiça pelos prejuízos causados aos condôminos que são obrigados a assumir a cota referente ao inadimplente por meio de rateios. Então antes de tomar uma decisão, verifique asregras internas do condomínio.

Se o período para as negociações se esgotarem e as pendências continuarem em aberto, não há mais o que fazer além de contatar o advogado do condomínio para iniciar a cobrança judicial. Fale com um profissional que seja qualificado para essas questões, que seja indicado pela imobiliária, que tenha experiência na área ou no mínimo tenha feito uma especialização em Direito Imobiliário.

Anule os direitos de voto do inadimplente

Quem não está em dia com as suas obrigações não tem direito de votar em assembleia. Isso deve ser cumprido, pois os demais moradores podem entrar em desacordo e provocar confusões desnecessárias. Faça tudo o que estiver ao seu alcance para manter o equilíbrio das relações e evitar discussões entre os moradores, pois a situação pode se agravar e sair do controle.

Vale afirmar ainda que a Justiça poderá acatar as decisões pactuadas em reuniões entre síndico e condôminos. Outros direitos podem ser cassados, se levantados em questão, sempre em assembleia, como o uso de áreas comuns que implicam custos para o condomínio. Alguns exemplos são:

  • o uso do salão de festas;
  • a utilização da piscina;
  • o acesso a benefícios adicionais.

No entanto, essas possibilidades devem estar bem definidas no regulamento interno do condomínio. Atente-se para o fato de que, se diante da inadimplência no condomínio, houver sido definido um acordo para o pagamento do débito, o inadimplente vai ser considerado em dia com o condomínio. Isso, obviamente, se o pagamento das parcelas estiver dentro do prazo pactuado. Além do mais, o condomínio pode:

  • criar regras claras para quem não paga em dia;
  • tornar pública as regras de cobrança;
  • buscar ajuda profissional.

Agora você já sabe quase tudo sobre como lidar com a inadimplência no condomínio. Esperamos que este artigo tenha auxiliado você a compreender todas as implicações que envolvem os débitos não pagos, e apontando algumas soluções para enfrentar problemas com condôminos devedores. Desejamos que você tenha sucesso em sua gestão e aproveite ao máximo os nossos conteúdos!

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