LEI DO CONDOMÍNIO: QUAIS OS PONTOS QUE O SÍNDICO DEVE SABER

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Viver em condomínio é um contínuo exercício de respeito, tolerância e bom senso. Para que tudo isso aconteça da maneira ideal, prezando pela convivência ordenada e pacífica, devem ser observadas as regras previstas em lei.

Para o síndico, que é o representante dos moradores, o domínio sobre a lei do condomínio vigente é ainda mais importante. Afinal, ele será o principal responsável pelo cumprimento e fiscalização dessas normas.

Mas que regras são essas? Como consultá-las? Quais são os direitos e os deveres dos condôminos? Neste artigo você conhecerá os principais pontos sobre a lei do condomínio que o síndico deve saber. Boa leitura!

Instituição e constituição de condomínio

Instituição é o ato pelo qual um condomínio é criado. Sua origem deriva de um acordo de vontades ou testamento. O referido ato deve ainda ser consignado no Cartório de Registro de Imóveis.

Na instituição, as unidades de propriedade (porção que cada condômino detém), de uso comum ou de uso exclusivo, são discriminadas, individualizadas e têm seus limites definidos umas em relação às outras. Basicamente, é na instituição que o imóvel é segmentado. É por meio dela que o todo assume a forma de partes objetivamente divididas.

Já a constituição é o ato que sobrevém à instituição e se origina na convenção. Esta, por sua vez, trata-se de um documento que rege a relação dos condôminos entre si e entre eles e o próprio condomínio. Ela define a lei do condomínio, regras de funcionamento, direitos, deveres e obrigações das partes.

De forma resumida, é possível dizer que a instituição divide e delimita um imóvel em partes menores e a constituição os organiza juridicamente por meio de um documento formal — chamado convenção. Além disso, na instituição do condomínio é feita a inscrição do CNPJ junto à Receita Federal, além da contratação do seguro obrigatório.

Convenção do Condomínio (Estatuto)

A lei do condomínio deve reunir, basicamente, as principais regras e a maneira com a qual o espaço será administrado. Esse documento contêm, por exemplo, as diretrizes relacionadas às assembleias, como a sua periodicidade e quorum mínimo, quais as funções do síndico, como será feita a divisão da conta de água, como serão feitas as sanções aos condôminos, além de descrição do prédio e do itens da área comum.

Após a aprovação e assinaturas de pelo menos dois terços dos condôminos, o documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Além disso, vale lembrar que qualquer alteração na lei do condomínio precisa do mesmo número de votos e, caso essa mudança venha em um documento separado, ele também necessita de um registro.

Por fim, lembre-se que a convenção deve estar baseada no Código Civil, e nas leis estaduais e municipais, sem desrespeitá-las. Após o seu registro, o estatuto já está em vigor, cabendo ao síndico aplicá-lo.

Regimento interno

Assim como o documento anterior, o regimento interno também deve estar amparado legalmente pelo Código Civil e as leis nas esferas estaduais e municipais. No entanto, aqui há um foco maior na relação entre os condôminos e em regras para uma melhor convivência.

Esse documento pode tratar, por exemplo, de horários para obras nos apartamentos, se é ou não permitida a criação de animais de estimação, como se dará o uso de algumas áreas, como a piscina ou locais para guardar bicicletas.

Por fim, vale lembrar que o regimento só pode ser registrado no cartório se for junto com o Estatuto, devendo conter as assinaturas necessárias, sendo parte integrante da convenção.

Decisões de assembleia

As assembleias são reuniões entre os moradores e têm diversos propósitos, desde prestação de contas, alterações na lei do condomínio, ou para situações emergenciais. Elas se dividem em:

  • Assembleia Geral Ordinaria: deve ocorrer, ao menos, uma vez por ano para prestação de contas e projeção de gastos para o ano — normalmente é usada para eleição de um novo síndico;
  • Assembleia Geral Extraordinária: utilizada para aprovar gastos mais elevados para obras emergenciais ou para qualquer assunto urgente que não foi abordado na Ordinária;
  • Assembleia Geral de Instalação: acontece na abertura de um novo condomínio — aqui é feita a inscrição do CNPJ, contratação de seguro, além da eleição do primeiro síndico.

Vale lembrar que as assembleias podem ser convocadas ou pelo síndico ou pelos moradores, caso haja interesse de um quarto dos condôminos. Mas, para isso, o convite deve ser feito a todos, além de obedecer às orientações da lei do condomínio, correndo o risco de a reunião ser impugnada.

Leis que regulam o condomínio e moradores

Apesar de o estatuto e o regimento interno serem normalmente os documentos mais lembrados, eles não são os únicos. Como já foi dito anteriormente, eles devem estar embasados nas leis federais, estaduais e municipais. Em algumas esferas, existem até mesmo leis específicas sobre a atuação do síndico e situações que ocorrem nos condomínios. Abaixo você encontrará algumas dessas prerrogativas.

Código Civil

As regras a serem cumpridas por condomínios podem ser encontradas em muitas leis, o que pode gerar problemas de interpretação e aplicação. Como existem diversas orientações, sejam em âmbito federal, estadual ou municipal, uma boa dica é começar pelo Código Civil (Lei Federal 10.406/02), que entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003.

Após sua sanção, ele substituiu quase por completo as prerrogativas da antiga Lei de Condomínio, de 1964, abrangendo temas como convenção, regimento interno, assembleias, entre outros. Ele trata dos instrumentos fundamentais para disciplinar o convívio em espaços compartilhados.

Uma das principais inovações trazidas pelo Código Civil é a de que o síndico, escolhido em assembleia para a administração do condomínio, não precisa ser condômino. Além disso, o Código Civil regulamenta a imposição de multas para os condôminos que desrespeitarem os deveres trazidos pela lei, convenção ou regulamento.

Na maior parte dos casos, a multa não poderá ser superior a cinco vezes as despesas condominiais mensais. Porém, nos casos de comportamento antissocial, que impossibilite a convivência com os demais condôminos, a multa poderá ser de até dez vezes as despesas mensais. No entanto, vale ressaltar que em qualquer das situações, deve ser assegurado o direito de defesa ao condômino responsável pela infração.

Leis estaduais e municipais

Além de seguir o que está previsto na Constituição Federal e no Código Civil, a lei do condomínio não pode entrar em conflito com as leis estaduais e municipais existentes.

Por exemplo, o município regula a maneira como o solo pode ser ocupado e utilizado, como as obras devem ser conduzidas e quais documentos são necessários, além da necessidade, por exemplo, de pisos táteis na calçada.

Ao síndico cabe o conhecimento dessas leis, para que as documentações internas estejam alinhados a essas exigências.

Novo Código de Processo Civil

O novo Código de Processo Civil (Lei 13.105, de 16 de março de 2015) alterou as regras referentes à cobrança judicial de cotas condominiais. Ele agiliza o processo, que antes chegava a levar 10 anos para ser concluído, garantindo maior eficiência na gestão financeira do condomínio e facilitando a vida do síndico.

Veja o que mudou e como funcionará o passo a passo da cobrança:

  • quem está inadimplente receberá um alerta para liquidar sua dívida em até 72 horas;
  • para se defender, ele precisará pagar as custas judiciais;
  • o inadimplente pode receber a notificação de que está em débito via carta registrada dos Correios;
  • após a notificação, se a dívida não for sanada, o condomínio pode pedir a penhora do imóvel.

Para que a cobrança seja rápida e eficaz, é fundamental que o síndico reúna os documentos importantes e acione a Justiça, dando início ao processo. Segundo o Código de Processo Civil de 2015, as cotas condominiais são títulos executivos extrajudiciais e podem ser executadas diretamente, desde que comprovadas por meio de documentos.

Por esse motivo, inclusive, é fundamental que o síndico saiba fazer uma boa gestão dos documentos do condomínio, tendo em mãos aqueles que são essenciais para a cobrança judicial dos inadimplentes. Para a execução dos débitos condominiais, o síndico deve apresentar os seguintes documentos:

  • convenção do condomínio;
  • ata da assembleia que elegeu o síndico;
  • ata da assembleia geral ordinária, que aprovou a previsão orçamentária do exercício;
  • demonstrativo atualizado do débito;
  • outros documentos que comprovem a inadimplência, como envio de boletos e notificações.
  • Facebook
  • Twitter
  • LinkedIn
  • Gmail

A nova regra, que trata da execução direta das cotas do condomínio, facilita o trabalho do síndico e traz maior rapidez para a cobrança judicial dos inadimplentes. Além disso, o condômino inadimplente estará sujeito ao pagamento de juros moratórios sobre a cota condominial, em porcentagem fixada em convenção, ou, na sua ausência, no valor equivalente a 1% ao mês.

Também é importante dizer que o imóvel que gerou a dívida condominial poderá ser penhorado por esses débitos, ainda que seja o único imóvel da família, conforme regra trazida pela Lei 8.009/90. Outras implicações para o inadimplente são a negativação do nome junto aos órgãos de proteção ao crédito e o bloqueio da conta bancária.

Lei do condomínio, direitos e deveres de todos

A lei do condomínio é muito importante e deve ser conhecida por todos os seus moradores, para que eles possam cumpri-la. Todos os condôminos têm direitos e deveres e, ao síndico, cabe outras prerrogativas exclusivas. Abaixo encontram-se os principais direitos e deveres a qual os residentes estão sujeitos. Veja.

Direitos do condômino

O condômino tem o direito de utilizar com plena liberdade sua área de uso exclusivo. Não cabe a outrem interferir no aproveitamento que o é feito de seu imóvel, respeitados os limites de sua propriedade e as regras de convenção estabelecidas. Por exemplo, ele pode realizar obras no seu imóvel, mas somente no horário permitido por meio do regimento, visando uma boa convivência.

Outro direito garantido é aproveitar as unidades de uso comum conforme o fim a que se destinam, conquanto não impeça que outros integrantes do condomínio também façam uso delas. Por fim, o morador tem o direito de participar das assembleias e votar, caso ele esteja em dia com todas as suas obrigações legais. 

Deveres do condômino

Além de ter seus direitos assegurados, cabe ao morador também cumprir os seguintes deveres:

  • conforme a extensão de sua unidade, colaborar com as despesas do condomínio;
  • submeter-se às regras de segurança quando executar obras;
  • não modificar o aspecto exterior do seu imóvel (se for uma norma do condomínio);
  • dispor o seu imóvel conforme o padrão das demais unidades de uso exclusivo — por exemplo, tratando-se de imóvel residencial, não utilizá-lo para fins comerciais;
  • não prejudicar a segurança e a tranquilidade de seus pares;
  • manter as boas práticas de convivência;
  • ter conhecimento da lei do condomínio.

Além disso, para uma melhor convivência, o condômino deve evitar barulhos excessivos, que atrapalhem a tranquilidade e o descanso dos demais, especialmente fora do horário comercial. Em alguns casos, isso pode configurar perturbação do sossego, considerada contravenção penal pela Lei das Contravenções Penais (Decreto-lei n. 3.688/1941).

Cabe ao condômino também observar as normas de circulação no estacionamento do condomínio, previstas não somente na convenção e no regulamento interno, como também no Código de Trânsito Brasileiro.

A convenção e o regulamento interno poderão, por exemplo, dispor sobre a sinalização e prever o limite de velocidade de circulação. Caso uma norma interna de circulação for desrespeitada, o síndico poderá aplicar a penalidade prevista no regulamento interno. Por outro lado, sendo o caso de infração prevista pelo Código de Trânsito Brasileiro, o síndico deverá solicitar a presença de autoridade competente para autuar o condutor pela infração.

Por fim, havendo locação do imóvel, as despesas ordinárias – como a manutenção dos espaços e a folha de pagamento dos funcionários – são de responsabilidade do inquilino, conforme prevê a Lei do Inquilinato. As despesas extraordinárias, por sua vez, como reformas e melhorias na estrutura, são de responsabilidade do proprietário do imóvel.

Direitos do síndico

Além dos direitos que o síndico tem por ser morador do condomínio, é resguardado a ele os seguintes direitos:

  • ter custeado pelo condomínio o assessoramento por profissionais de áreas diversas quando o assim fizer necessário ao exercício de sua atribuição;
  • remuneração e contribuição previdenciária conforme previsto na convenção;
  • férias;
  • horário previamente determinado para atender às reclamações dos condôminos;
  • em caso de síndico profissional, contratação atendendo aos requisitos da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho) ou por meio de um contrato de prestação de serviços.

Deveres do síndico

Devido a sua posição e responsabilidade, ao síndico cabe alguns deveres em especial. Entre eles, é possível citar:

  • viabilizar a realização da assembleia;
  • ser o representante do condomínio de forma judicial e extrajudicial quando executar ações visando a defesa do interesse comum;
  • tornar conhecida, por todos os condôminos, durante a assembleia, a existência de processo judicial ou administrativo que diga respeito ao condomínio;
  • dar cumprimento às regras da convenção e do regimento interno, bem como assegurar que sejam cumpridas pelos outros envolvidos neste contexto;
  • vigiar para que as partes comuns sejam preservadas e assegurar que os serviços prestados aos condôminos ocorram regularmente;
  • realizar o controle financeiro-contábil do orçamento anual;
  • requerer dos integrantes do condomínio suas contribuições monetárias e multar aos que, por ventura, não honrarem com seus compromissos;
  • providenciar o seguro do imóvel.

Como pudemos ver, as diversas normas que compõem a lei do condomínio precisam ser bem compreendidas e aplicadas pelo síndico. Com o domínio dessas diretrizes, são grandes as chances de realização de uma gestão adequada, capaz de promover o convívio harmonioso e justo entre os condôminos.

No entanto, é importante salientar que tanto o regimento interno quanto o estatuto estão subordinados às leis nas três esferas governamentais. Portanto, seus moradores, em especial o síndico, precisam conhecer as diretrizes a fim de alinhá-las às normas do condomínio, a fim de que os direitos e deveres de seus moradores estejam bem assegurados.

Gostou deste artigo? Viu como que a posição de síndico requer um alto conhecimento, não só do regimento interno, como das leis em geral? Agora que você sabe quais pontos principais o síndico precisa saber, que tal compartilhar este conteúdo para que outras pessoas aprendam também?

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