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QUAL A IMPORTÂNCIA DO ESTATUTO PARA O CONDOMÍNIO?

9 minutos para ler

O estatuto do condomínio residencial, também conhecido como convenção de condomínio, é essencial para garantir a ordem e a organização do empreendimento. Nele, são determinadas as normas de convivência para quem compartilha esse espaço.

Essas regulamentações são necessárias para que haja boa convivência entre condôminos e síndicos, isso levando em consideração que diversos temas estão em pauta quando tratamos de muitos moradores no mesmo ambiente, como limpeza, reformas, pagamentos e claro, cumprimento de regras.

Para entender a importância do estatuto, mostraremos neste artigo o que pode ser estipulado nesse documento e quais são as diferenças em relação ao regimento interno do condomínio. Boa leitura!

O que é o estatuto de condomínio residencial?

Usado para regulamentar o funcionamento do condomínio, o estatuto de condomínio residencial une regras que devem ser seguidas por todos os condôminos. Seu objetivo é definir as normas de conduta e convivência que devem ser adotadas nas dependências do empreendimento.

Trata-se de uma tarefa complexa, já que não existe uma lei específica que estabeleça essas normas. Por esse motivo, muitas decisões devem ocorrer em assembleias. Por isso controvérsias são tão comuns, pois as pessoas enxergam situações de formas diferentes. Em outras palavras, diferentes pontos de vista causam conflitos entre moradores, complicando a gestão do condomínio.

O desafio para muitos é manter o equilíbrio entre cumprir as regras contidas no estatuto de condomínio residencial e viver em harmonia em uma comunidade compartilhada. O desejo da maioria dos proprietários é poder viver em paz no condomínio. O estatuto é feito para a diretoria do condomínio gerenciar, administrar, controlar e manter o empreendimento enquanto aplica regras de maneira justa e equitativa.

Frequentemente, eles são aplicados de forma rígida, ignorados ou contestados por proprietários e membros do conselho. Isso pode criar um desequilíbrio que muitas vezes é difícil de corrigir, mas afeta todos os proprietários, e em alguns casos até o valor da mensalidade. Um dos principais objetivos do estatuto do condomínio é, portanto, definir normas para que os moradores do local tenham direitos e deveres.

O estatuto de condomínio residencial estabelece aspectos importantes de como a gestão do condomínio funcionará. Por exemplo, o número de diretores no conselho, os acordos feitos nas reuniões do conselho e como o dinheiro dos moradores está sendo investido. O estatuto pode ser considerado um guia administrativo da sociedade civil de condomínio. Essas características devem ser aplicadas de forma a garantir o bem-estar de todos.

Como definir o estatuto do condomínio?

O estatuto pode abranger uma variedade de coisas, incluindo reforma, propriedade de animais de estimação, sublocação e outras obrigações. É importante para futuros moradores de condomínio compreenderem o estatuto de qualquer localidade para ter certeza de que desejam se mudar.

Para ter um estatuto de condomínio residencial adequado é preciso, em primeiro lugar, observar a Lei de Condomínio e os artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil. Nesses documentos, estão regidas e estabelecidas regras para que haja convivência harmônica entre os moradores, bem como definem a atuação do síndico.

A seguir, veja algumas dicas importantes!

As atribuições do síndico

Além das prerrogativas estabelecidas no Código Civil, é importante estipular claramente quais outras atribuições serão de responsabilidade do síndico. É preciso ter em mente que esse profissional responde judicialmente pelo condomínio. Logo, suas atribuições devem ser bem determinadas para que suas ações tenham respaldo na convenção.

Mesmo que o condomínio tenha membros na administração, o síndico é o responsável legal pelo empreendimento. É preciso, ainda, que sua remuneração (ou a isenção de quotas ordinárias) seja estabelecida de forma clara, assim como o modelo de gestão que será aplicado no empreendimento.

É essencial que fique claro que síndicos não devem tomar decisões importantes sem aprovação em assembleia. Todas as deliberações tomadas em conjunto pelos condôminos nessas reuniões devem constar em ata. Desse modo, é possível garantir que os indivíduos legais encarregados pelo empreendimento façam uma administração com transparência.

A importância da assembleia

É no estatuto de condomínio residencial que está descrita a importância das assembleias gerais e como elas devem funcionar. Afinal, esse é o espaço disponível para que os condôminos tomem decisões sobre assuntos rotineiros e do condomínio, como também assuntos extraordinários, ou seja, que surjam de necessidades especiais.

O documento é útil para diferenciar tipos de assembleia. Assembleias ordinárias ocorrem uma vez ao ano e servem para discutir pautas como prestação de contas e planejamento para o próximo período. Já assembleias extraordinárias podem ocorrer a qualquer momento e servem para discutir temas gerais.

É fundamental que assembleias ordinárias sejam convocadas pelo síndico ou por 25% dos condôminos. Tudo isso com avisos prévios por escrito e dentro de um prazo razoável para que todos se organizem para estarem presentes. Os quóruns para a deliberação sobre determinados temas devem estar descritos no estatuto. Caso eles não sejam respeitados, as decisões podem ser anuladas.

Entre os assuntos mais relevantes e que requerem quórum específico determinado em convenção, estão:

  • alteração da fachada;
  • multa que não esteja descrita na convenção;
  • alteração da convenção;
  • obras;
  • destituição do síndico.

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Os deveres dos condôminos

Os condôminos têm deveres dentro do condomínio. Isso é um requisito estabelecido pelo Código Civil. O estatuto precisa conter regras de uso do espaço do conjunto habitacional. Além disso, é necessário estar descrito no documento a forma e quórum necessário para a destituição de síndico, subsíndico ou conselheiros.

Deve ficar claro, ainda, que aqueles que deixarem de cumprir seus deveres podem ser multados. O condômino que tiver comportamento inapropriado e se omitindo de decisões importantes também pode ser penalizado. Todos os valores relacionados ao empreendimento, como mensalidades e taxas, devem ser definidos conforme deliberação da assembleia.

As contribuições dos condôminos

É importante que a quota proporcional de cada condômino fique claramente definida. Além disso, é preciso estabelecer o modo de pagamento das contribuições que servirão para o pagamento de despesas, sejam elas ordinárias ou extraordinárias do condomínio, incluindo o fundo de reserva.

Outro ponto importante é a definição de como será feito o rateio das despesas extras. Ou seja, como será dividido o pagamento entre os moradores quando houver custos imprevistos de obras ou reparos importantes. Deve ficar bem explicado como serão cobradas multas por atraso em pagamento (o teto é de 2% sobre o débito, além de juros moratórios).

Alguns temas importantes que precisam estar explicados no estatuto são:

  • normas a respeito da cobrança dos inadimplentes;
  • descrição das multas e juros de inadimplência;
  • regras válidas para a discordância de prestações vencidas;
  • exposição de casos em que um morador pode ser multado sem aviso prévio;
  • prazos para entrar com ações judiciais.

A segurança do local

É essencial definir condutas de segurança a serem adotadas por condôminos e demais frequentadores do local, como prestadores de serviços e visitantes. Isso é feito pensando no condomínio e para o bem de todos. Por isso, é imprescindível que todos cumpram as normas à risca.

Síndicos devem entender que o estatuto não é uma ferramenta a ser usada para interferir no direito dos proprietários de ir e vir, ou para aplicar prejudicialmente um estatuto. Um bom exemplo seria aprovações ou proibições no local, como aprovação da permanência de animais de estimação, desde que cumpram as restrições do estatuto.

As regras de condomínio são projetadas para promover a segurança dos moradores e evitar interferências irracionais no uso e aproveitamento dos espaços. Essas normas ditarão o que os indivíduos no empreendimento da corporação do condomínio podem e não podem fazer.

Quais são as diferenças entre regimento interno (RI) e estatuto do condomínio?

O RI é parte do estatuto do condomínio. Nele são detalhadas todas as regras e definidas as permissões e as proibições. É o RI, então, que permite colocar em prática as normas de convivência e conservação do condomínio. Nele são descritas instruções de uso como horários de funcionamento de espaços, como ambientes como quadras de esporte, playgrounds, churrasqueiras, piscinas, salões de festa e outros. Inclui também regras referentes a animais de estimação, vagas de estacionamento e assim por diante.

É fundamental que o RI seja explicado e aprovado em assembleia, especialmente quando for necessário realizar inclusão ou alteração de alguma norma. Afinal, é importante que todos saibam o que deve ser seguido para manter a harmonia do ambiente. Apesar de ser um processo que exige bastante empenho pelas partes, a criação do estatuto do condomínio é uma tarefa essencial tanto para a gestão condominial quanto para a boa convivência entre todos.

Qual a relevância desse estatuto? 

A verdade é que o equilíbrio está no meio disso tudo. O estatuto é escrito para permitir que o conselho tenha recursos quando for necessário solucionar problemas e empecilhos que poderiam resultar em impacto negativo para a maioria dos proprietários, ou nos valores do empreendimento. A cada assembleia é importante anotar atas para registrar tudo o que for discutido de relevante.

Esses documentos servem para registar negócios do condomínio, incluindo infrações ao estatuto e medidas tomadas. Seja você membro do conselho de síndicos ou condômino, agir com agressividade ou ignorar o estatuto pode causar sérios problemas.

Alguns condôminos usam o estatuto para controlar ou restringir outros proprietários, o que costuma ser causa de resistência por parte de alguns moradores. Destacamos aqui a relevância de ter uma política clara sobre a aplicação do estatuto, incluindo recurso de apelação. Isso ajuda muito para criar uma comunidade justa e equitativa.

Como tem sido sua experiência em condomínio? Compartilhe sua história conosco comentando neste post!

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